قیمت مسکن و اهمیت آن: 8

تعریفقیمت گذاری ملک : 9

اهداف قیمتگذاری: 9

عوامل موثر بر قیمت گذاری ملک 11

مراحل قیمت گذاری ملک 12

ابزارهای سنجش قیمت مسکن: 14

3- عوامل موثر بر بازار مسکن 18

سرمایه گذاری دربخش مسکن در غیاب بازار سرمایه 19

6-1- عوامل تاثیر گذار «برون زا» 27

6-2عوامل تاثیر گذار «درون زا» 29

عوامل تاثیر گذار بر قیمت مسکن: 36

نقشتسهیلات بانکی: 36

تاثیر رونق و رکود سایر بازارهای سرمایه گذاری بر مسکن 38

تغییرات قیمت نهاده های تولید 39

وضعیت کلان اقتصادی و تحریم ها 39

تردید نسبت به آینده نرخ ارز 40

رابطه قیمت مسکن با بازاررهن واجاره 40

آشنایی با شهرستان بندرعباس: 41

1- چگونگی شکل گیری کلان شهر بندرعباس 42

1-1 تحولات کالبدی شهر بندرعباس 42

2-1 تحولات جمعیتی شهر بندرعباس 46

3-1 بررسی روند تحولات الگوی مهاجرت در شهر بندرعباس 46

4-1-بررسی و یژگی های اجتماعی مهاجران وارده به شهر بندرعباس 48

بررسی و شناخت مبدأ مهاجرین وارد شده به شهر بندرعباس از سایر استان های كشور طی سال های 85-1375 52

5-1-بررسی مبدأ مهاجرین وارد شده به شهر بندرعباس از سایر شهرستان های استان هرمزگان طی سال های 85-1375 54

6-1 پیش بینی جمعیت و برآورد مهاجرت در افق طرح 1405 56

7-1 بررسی نرخ رشد طبیعی (موالید و مرگ و میر) و میزان مهاجرت در شهرستان بندرعباس 57

8-1-پیش بینی جمعیت در طرح مدیریت یكپارچه نوار ساحلی 58

9-1-پیش بینی جمعیت در افق طرح جامع مسكن استان هرمزگان 59

10-1 پیش بینی و برآورد مهاجرت در طی سال های آتی 59

2- تحولات اقتصادی شهر بندرعباس 62

1-2 وضعیت اقتصادی و الگوی مسكن 63

2-2 پراكندگی قیمت املاك مسكونی در شهر بندرعباس 63

3-2 شناخت نقش و جایگاه ویژگی های اجتماعی، کالبدی وعملکردی محلات غیررسمی شهر بندرعباس 64

4-2 جمع بندی و استخراج دیدگاه طرح های فرادست در ارتباط با اسكان كم درآمدها در شهر بندرعباس 72

1-4-2 جمع بندی نگرش های سطح كلان و میانی 72

2-4-2 جمع بندی سطح خرد 74

سوابق و پیشینه تحقیق: 76

مدل پیشنهادی تحقیق: 81

فصل سوم82

مقدمه: 83

روش و نوع تحقیق: 84

روش گردآوری اطلاعات: 84

ابزار گرداوری اطلاعات : 84

روش تجزیه و تحلیل داده ها: 85

فصل چهارم86

مقدمه: 87

الف) توصیف دادهها : 87

آزمون فرضیه های تحقیق 95

آزمون فرصیه2: 97

آزمون فرصیه3: 99

آزمون فرصیه4: 101

آزمون فرصیه5 : 103

فصل پنجم106

مقدمه: 107

5-1- تبیین نتایج تحقیق: 107

5-2- پیشنهادات کاربردی تحقیق: 110

5-2-1 پیشنهادات استخراج شده از فرضیات تحقیق: 111

5-2-2 پیشنهادات محقق: 111

5-4-پیشنهادات محقق برای تحقیقات اتی: 116

5-5-مشکلات تحقیق: 117

نتیجه گیری : 118

منابع فارسی: 119

منابع لاتین: 125

 

 

فهرست جداول

عنوان شماره صفحه

جدول شماره 1 : روند تحولات جمعیتی در شهر بندرعباس 46

جدول شماره 2: روند مهاجرت در شهر بندرعباس 48

جدول شماره 3: توزیع (نسبت درصدی) مهاجرین از نقاط مختلف در هر یك از مناطق پنج گانه در زمستان 1362 49

جدول شماره4 : مبدأ مهاجرین وارد شده به شهر بندرعباس و استان هرمزگان طی سال های 85-1375 53

جدول شماره 5 : مهاجران وارد شده از سایر شهرستان های استان هرمزگان به شهر بندرعباس طی سال های 85-1375 55

جدول شماره 6 : میزان رشد و مهاجرت در مناطق شهری شهرستان بندرعباس سال های 85-1375 57

جدول شماره 7 : شاخص های حیاتی در مناطق شهری شهرستان بندرعباس در سال 1385 57

جدول شماره 8 : پیش بینی جمعیت شهرستان و شهر بندرعباس در افق 1405 در طرح مدیریت یكپارچه نوار ساحلی 58

جدول شماره 9 : گزینه های پیش بینی جمعیت افق طرح نقاط شهری شهرستان بندرعباس در طرح های فرادست 60

جدول شماره 10 : برآورد جمعیت افزوده شده در افق طرح 1405 61

جدول شماره 11: پاره ای از شاخص های اقتصادی جمعیت شهر بندرعباس در مقاطع مختلف سرشماری 62

جدول شماره 12 : شاخص تراكم جمعیتی در محلات غیررسمی شهر بندرعباس در سال 1385 64

جدول شماره 14 : برآورد جمعیت افزوده شده در افق طرح 1405 67

جدول شماره 15: موقعیت محلات غیررسمی در پهنه بندی و معابر پیشنهادی شارمند 68

جدول شماره 4-1: توزیع فراوانی پاسخگویان بر حسب جنس 88

جدول شماره 4-2: توزیع فراوانی پاسخگویان بر حسب گروهای سنی و جنسیت 88

جدول شماره 4-3: مقایسه میزان تحصیلات پاسخگویان بر حسب جنس 90

جدول شماره 4-4: توزیع فراوانی کارشناسان بر حسب سابقه کار در حوزه مسکن 91

جدول شماره 4-5: توزیع فراوانی پاسخگویان بر حسب میزان درامدماهیانه(تومان) 92

جدول شماره 4-6 : توزیع فراوانی پاسخگویان بر حسب میزان اگاهی از عوامل تاثیر گذار بر قیمت مسکن 93

جدول شماره 4-7: آزمون K-S (توزیع نرمال)برای خوبی برازندگی توزیع داده های مربوط به متغیرهای تحقیق 94

جدول شماره4-8:خلاصه مدل رگرسیونی 95

جدول شماره4-9:نتایج تحلیل واریانس 96

جدول شماره4-10:ضرائب 96

جدول شماره4-11:خلاصه مدل رگرسیونی 97

جدول شماره4-12:نتایج تحلیل واریانس 98

جدول شماره4-13:ضرائب 98

جدول شماره4-14:خلاصه مدل رگرسیونی 99

جدول شماره4-15:نتایج تحلیل واریانس 100

جدول شماره4-16:ضرائب 100

جدول شماره4-17:خلاصه مدل رگرسیونی 101

جدول شماره4-18:نتایج تحلیل واریانس 102

جدول شماره4-19:ضرائب 102

جدول شماره4-20:خلاصه مدل رگرسیونی 103

جدول شماره4-21:نتایج تحلیل واریانس 104

جدول شماره4-22:ضرائب 104

جدول 4-23 : خلاصه نتایج ازمون فرضیه های تحقیق 105

 

 

فهرست اشکال

عنوان شماره صفحه

شکل 2- نقشه بندرعباس 45

نقشه بندرعباس 54

نقشه بندرعباس 55

جدول شماره 13 : گزینه های پیش بینی جمعیت افق طرح نقاط شهری شهرستان بندرعباس در طرح های فرادست 66

 

فهرست نمودار

عنوان شماره صفحه

نمودار مقایسه ای نرخ رشد قیمت مسکن و نرخ تورم عمومی 20

نمودار شماره 4-1: گروههای سنی پاسخگو 89

نمودار شماره 4-2 : وضعیت تحصیلی پاسخگویان 90

نمودار شماره4-3 : سابقه کار کارشناسان 91