ید در اموال غیرمنقول

مبحث اول: نقش ید در ثبت ملک

تشخیص این که چه ملکی ثبت شده و چه ملکی ثبت نشده است مهم و قابل بحث است و از طرفی از لحاظ حقوقی هم اختلاف نظر وجود دارد واقعاً در چه مواردی طبق قانون، ملک، ثبت شده تلقی می شود و مشمول مواد 22 و 24 ق. ث می باشد و در چه مواردی، ملک اساساً ثبت شده تلقی نمی گردد و مشمول این دو ماده قانونی نمی شود. ماده 22 ق. ث مقرر  می دارد: «همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده… مالک خواهد شناخت». به عبارت دیگر، دولت کسی را که ملک به نام او به ثبت رسیده است، مالک می شناسد به شرط آن که جریان ثبت ملک طبق قانون صورت گرفته باشد. پس اگر ملکی بدون رعایت مقررات قانونی به ثبت رسیده باشد از شمول ماده 22 خارج است و شخص، مالک شناخته نمی شود. البته این نکته مهم است که ممکن است شخص شرعاً مالک ملکی باشد، در این صورت تا قبل از آن که ملک طبق قانون به ثبت برسد، او مدعی مالکیت آن ملک شناخته می شود. مثلاً شخصی زمینی را حیازت کرده یا بصورت قهری و ناشی از ارث به او منتقل شده است، در این موارد شخصی مدعی مالکیت است ولی غیر از خودش کسی را مالک نمی شناسد و برای این که رسماً مالک شود باید ملک بنام وی طبق قانون به ثبت برسد. حتی حکم دادگاه که در مقام حل ترافع میان دو نفر راجع به مالکیت صادر می شود، نمی تواند شخص را از مراجعه به اداره ثبت و جری تشریفات قانونی مربوط به ثبت ملک بی نیاز سازد، زیرا ممکن است آن دو فرد با تبانی یکدیگر، دعوایی را مطرح کنند و دادگاه هم حکم به مالکیت یکی از آن دو نفر صادر نماید، حال آن که ممکن است شخص یا اشخاص ثالثی هم مدعی مالکیت آن ملک بوده و ذینفع باشند.

بنابراین برای آن که کسی رسماً مالک ملکی شناخته شود، می باید طبق ماده 22 قانون ثبت اقدام نموده، و مهلت های اعتراض منقضی شده و ملک در دفتر املاک به نام او ثبت شده باشد.

حتی اگر دادگاه شرعاً مالکیت شخص دیگری غیر از شخصی که ملک را بنام خودش در دفتر ثبت املاک ثبت اولیه کرده است احراز نماید نمی تواند ثبت اولیه را ابطال کند، بلکه در این جا نام مالک عوض می شود، چون ایرادی در ثبت ملک نیست بلکه ایراد در مالکیت مالک است. اگر ثبت ملک را باطل کنیم یعنی این که اداره ثبت باید مجدداً تشریفات ثبت ملک را انجام دهد و این صحیح نیست. حتی در نقل و انتقالات بعدی هم اگر اشکالی باشد، ثبت سند باطل می شود نه ثبت ملک.

مواردی که می توان برای آن سند گرفت عبارتنداز:

1-زمین                                2-بنای روی زمین                        3-قنات

مبحث دوم: ارزش سند عادی در اثبات ید و تاثیر آن در اجرای احکام

در ارزش سند عادی در اثبات ید و تاثیر آن در اجرای احکام می توان به نشست قضایی دادگستری شهرضا و نظریه اداره حقوقی قوه قضاییه بسنده کرد که به قرار ذیل است:

1) نشست قضایی دادگستری شهرضا مورخ 23/4/84 ،

سوال: با عنایت به رای وحدت رویه 672- 1/10/83 هیات عمومی دیوانعالی کشور آیا دعوای خلع ید را می توان صرفاً به استناد سند عادی مطرح کرد یا خیر؟

اتفاق نظر: در جایی که ثبت الزامی است بعضی ها می گویند سند عادی نسبت به طرفین معامله معتبر است ولی در مقابل اشخاص ثالث خیر. چنانچه دیوان بگوید خلع ید با اثبات مالکیت است این رای از مواردی است که تشریفات ثبتی باید رعایت شود و نتیجه این که اول باید اثبات مالکیت را بخواهد و سپس خلع ید را و این مطلب صحیح است بلکه در اسناد عادی آن جایی که طرف اقرار به مالکیت طرف مقابل دارد، آن جا خلع ید بدون اشکال است بنابراین در این جا مالکیت محرز است. یک نظریه اینست این معاملات اموال غیرمنقول جزء عقود تشریفاتی است حتی اگر خوانده در جلسه به مالکیت خواهان اقرار کند اثری بر آن مترتب نیست.

نظریه دوم، حاکی است که ثبت رسمی سند انتقال از تشریفات لازم برای صحت عقد نیست بلکه صرفاً برای تمامیت آثار است. (عقد منقول با سند عادی صریحاً می تواند واقع شود و برای تکمیل آثار باید سند رسمی اقامه شود). اما از بررسی رای وحدت رویه فوق الاشعار و همچنین با مداقه در آراء دیگر شعب دیوانعالی کشور از جمله رای شماره 594- 19/4/27 که اشعار می دارد اگر خوانده اقرار به فروش ملک خواهان در مقابل مبلغی کرده و تنظیم قباله رسمی را موکول به صدور تصدیق انحصار وراثت دانسته باشد استدلال دادگاه بر بی حقی خواهان از نظر عدم تنظیم سند رسمی مسموع نیست. مطابق رویه های موجود در دادگاه ها در صورتی که خواهان دعوی اثبات مالکیت خود را مستند به سند عادی، شهادت شهود و یا اقرار خوانده مطرح نماید؛ سپس دادخواست خلع ید تقدیم گردد و دادگاه پس از احراز مالکیت به استناد دلایل فوق رای به خلع ید صادر می نماید. رای صادره صحیح و با موازین فقهی و حقوقی منطبق است.

2)نظریه شماره 981/7 مورخ 25/2/1370 اداره کل حقوقی قوه قضاییه:

سوال: در موردی که حکم قطعی صادر شده و محکوم له تقاضای استیفای حقوق خود از اموال محکوم علیه و از جمله ملکی که جزء اموال مشارالیه معرفی شده، کرده است ولی در پاسخ استعلام ثبتی قید شده که ملک مذکور سابقه ثبتی ندارد، آیا توقیف این ملک و سپس فروش آن اعتبار قانونی دارد یا خیر؟

- نشریه آراء- شماره 13 و 14- سال 1384، صفحه 128