: اجرای احکام مدنی

گفتاراول: تعریف اجرای احکام مدنی

اجرا در معنای قانونی و قضایی عبارت است از اعمال قدرت عمومی برای تحمیل مفاد حکم مراجع قضایی به محکوم علیه و یا اجبار شخص به انجام تعهدات و الزاماتی که با تمایل و یا به امر قانون عهده دار گردیده است.

اجرای حکم صادره از مراجع قضایی مهمترین مرحله دادرسی است زیرا صدور حکم اگرپشتوانه اجرایی نداشته باشد نوشته ای بیش نیست و در واقع، محکوم له در مرحله اجرای رای است که طعم شیرین احقاق حق خود را در می یابد و از زحمات دادگستری قدردانی می کند و محکوم علیه هم در می یابد که چگونه زیر پا گذاردن حقوق دیگران بدون جزا نخواهد ماند. با توجه به تعریف ذکر شده می توان اجرای حکم را اعمال قدرت عمومی در جهت رسیدن به حق ذینفع و بر طبق ضوابط قانونی تعریف نمود که دارای 4 رکن لازم است.

1-اقتدار عمومی: اقتدار عمومی که مسئول برقراری نظم جامعه است در اجرا دخالت می کند.

2-وجود حکم قطعی: زمانی اجرای حکم صورت می گیرد که مسبوق به حکم قطعی از مراجع دادگستری باشد.

3-عدم تسلیم محکوم علیه به حکم: در صورتی که محکوم علیه طوعاً به حکم صادره گردن نهد اجرای حکم صورت عملی به خود نمی گیرد لیکن زمانی که محکوم علیه مایل به اجرای حکم نیست و به حکم صادره گردن نمی نهد نیاز به دخالت اقتدار عمومی احساس می شود و حکم به مرحله اجرا در می آید.

4-تقاضا و درخواست ذینفع: اجرای حکم نیاز به درخواست ذینفع دارد، ذینفع یا قائم مقام قانونی او باید درخواست اجرای حکم را از مراجع ذینفع بنمایند تا حکم به مرحله اجرا در آید.

چنانچه ذینفع چنین درخواستی ننماید طبیعی است که قدرت عمومی دست به کار اجرا نمی گردد هم چنین ذینفع یا قائم مقام وی می تواند هر لحظه که بخواهد اجرای حکم را متوقف نماید.

گفتاردوم: انواع اجرای احکام مدنی

با تعریفی که از اجرا داشتیم اجرای احکام مدنی را می توان به انواع مختلف تقسیم کرد:

از جهت موضوع: الف) اجرای احکام- ب) اجرای اسناد

از جهت نوع اجرا:

الف) اجرای موقت احکام – ب) اجرای دائم احکام

از جهت مراجع اجرای حکم: الف) مراجع عمومی مانند کلیه دادنامه های قطعیت یافته از محاکم حقوقی

ب) مراجع اختصاصی مانند اجرای احکام صادره از هیات حل اختلاف کار

گفتارسوم: سابقه تقنینی اجرای احکام

تا قبل از سال 56 دستور العمل و مقررات ویژه ای برای اجرای احکام مدنی وجود نداشت و مقررات پراکنده ای وجود داشت.

الف) مهم ترین مبنای قانون اجرای حکم قبل از تصویب قانون اجرای احکام سال 56 عبارت بودند از:

• باب ششم قانون اصول محاکمات حقوقی مصوب سال 1329 (مواد 599 و 749) و مواد 793 و 794 همین قانون.
• قانون تسریع محاکمات سال 1309 که موادی به اجرای احکام اختصاص داده بود تا در مرحله ابلاغ اوراق اجرایی وقفه ای حاصل نگردد و چنانچه محکوم علیه اصرار دارد در مهلت های معین بتواند اعسار خود را ثابت و از بازداشت مصون بماند.
• آیین دادرسی مدنی سال 1318 نیز اولین مبحثی به اجرای احکام اختصاص داده بود (ماده 191 تا 196).هم چنین در قسمت تامین خواسته مقرراتی در مورد توقیف اموال غیرمنقول، توقیف اموال منقول، توقیف طلب و نظایر آن داشت که در ارتباط با اجرای احکام بود.
• قانون اصول تشکیلات دادگستری و اصلاحات بعدی که مقررات مربوط به سازمان اجرا و مدیران و مامورین اجرا و وظایف و مسئولیت های آنان را در برداشت.
• قانون مدنی که اصول اجرای احکام محاکم خارجی، قوانین مالک و مستاجر سال 39 قانون تجارت، قانون تصفیه امور ورشکستگی، قانون امور حسبی هر یک دستی در اجرا داشتند.
• قوانین مربوط به شورای داوری و خانه اصناف.
• قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی سال 1351 و آیین نامه مربوط به آن که تکلیف محکومیت های ضرر و زیان مدعی خصوصی و جزای نقدی را معین کرده بود.
• قانون منع توقیف اشخاص در قبال تخلف از تعهدات و الزامات مالی. (مصوب سال 1353)

ب) مبانی قانونی اجرای احکام در حال حاضر عبارتند از:

قانون اجرای احکام در 9 فصل و 180 ماده درسال 1356 به تصویب رسید و با تصویب آن به موجب ماده 180 این قانون موارد مندرج در باب ششم قانون اصول محاکمات حقوقی مصوب 1329 قمری و نیز موارد راجع به اجرای احکام در قانون تسریع محاکمات و سایر قوانینی که مخالف این قانون باشد ملغی اعلام گردید.

بدین ترتیب اجرای احکام بر محور قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 صورت می گیرد و بعضی از مقررات اجرایی سابق مانند قانون اصول محاکمات حقوقی یا قانون تسریع محاکمات صریحاً نسخ شده و دیگر قابل مراجعه نیستند و دسته ای دیگر از قوانین که نسخ صریح نشده اند باید با قانون سال 56 مورد مقایسه قرار گیرند در صورتی که معارض با قانون سال 56 نباشند باید اجرا و الا نقض ضمنی تلقی و باید آن را نادیده گرفت.

مراجع اجرای احکام

انتقال اجرایی یک مال که شامل توقیف، و فروش آن از طریق برگزاری مزایده است، می تواند از طریق شعب اجرای احکام دادگستری (مواد 49 تا 112 ق. ا. ا. م) و یا دوایر اجرای ثبت (مواد 47 تا 200 آیین نامه ا. م. ا. ر. لازم الاجرا) صورت پذیرد و برگزاری مزایده برای فروش اموال توقیفی از طریق هر یک از دوایر مذکور، تابع قوانین و مقررات خاص آن دوایر است. پس مراجع اجرای احکام درقوانین ایران منحصر به محاکم قضایی و دایره اجرای ثبت اسناد می باشد وکلیه ادارات ونهادها باید باید برای اجرای احکام هیاتهای اجرایی خود مانند اداره کار به دادگستری ها مراجعه کنند.

مبحث ششم: اجرای اسناد

گفتاراول: مبانی قانونی اجرای اسناد

«مقررات اجرای اسناد ما بیشتر در قانون دفاتر اسناد رسمی سال 1316 با اصلاحات سال 1322 آن، قانون ثبت اسناد 1310 و اصلاحات بعدی آن، آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی مصوب 1322 و آیین نامه مربوط به مواد 34 و 34 مکرر قانون ثبت که در حدی به اجرای اسناد ارتباط دارد منعکس بود و تعداد زیادی از قوانین و آیین نامه ها و بخشنامه ها وجود داشت که موادی را به اجرای اسناد در وضع خاص اختصاص داده بودند. قانون منع بازداشت افراد در برابر تعهدات و الزامات مالی مصوب 1352 نیز در حد قابل توجهی در مقررات اجرای اسناد تاثیر گذاشته بود. در سال 1355 وزیر دادگستری با اختیارات حاصله از ماده 8 قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت سال 1322 و تبصره های 1، 3 و 7 اصلاحی و تبصره های 1 و 3 ماده 34 مکرر اصلاحی و ماده 157 الحاقی به قانون ثبت مصوب سال 1351 ، آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مشتمل بر 259 ماده و 35 تبصره را تصویب کرد و تقریباً جانشین مقررات سابق مربوط به اجرای اسناد ساخت».

ایراد اساسی که به این آیین نامه وارد می باشد اینست که بسیاری از مواد آن ماهیت قانون را دارد و وزیر دادگستری نمی تواند واضع قانون باشد و قوه مقننه هم نمی تواند چنین اختیاراتی را واگذار کند، هر چند نام آن را آیین نامه گذارند. با اینکه سال 1356 یعنی یکسال بعد از تصویب آیین نامه مربوط به اجرای اسناد،  قانون اجرای احکام تصویب شد و ممکن بود با وجود مقررات اجرایی مشابه، قانون اجرای اسناد و احکام به صورت یکجا تصویب گردد، متاسفانه این کار انجام نگرفت و بنابراین عملیات اجرای دادگاه و ثبت با دو جریان موازی نسبت به احکام و اسناد صورت می گیرد و گاهی سبب می گردد که در طول عملیات اجرا در مورد اجرای اسناد که ثبت اسناد عهده دار تعقیب است یک نوع تصمیمات گرفته شود و در مورد اجرای احکام که دفتر دادگاه آن را دنبال می کند به وضع دیگری اتخاذ تصمیم شود. مثلاً در مورد مستثنیات دین عملاً چنین وضعی پیش آمده و آیین نامه اجرای اسناد بعضی از اموال مثل مسکن مورد نیاز متعهد را مستثنی از اموال قابل بازداشت شناخته، در حالی که با قانون اجرای احکام ممکن است خانه متعلق به محکوم علیه را بازداشت و سپس به مزایده گذاشت و از آن طریق محکوم به را تادیه نمود بهتر این بود اجرائیه هایی که صادر می گردد وضع یکسانی داشته و اساساً از یک قانون واحد تبعیت کنند و شاید اقتضا کند امور اجرا در همه موارد در آینده به وسیله یک سازمان انجام یابد و از یک سیستم واحد تبعیت شود و دوگانگی فعلی در مورد اسناد و احکام از بین برود. البته اتخاذ چنین تصمیمی محتاج شناخت قضیه در ابعاد مختلف است که بدون مطالعه و بررسی همه جانبه بوسیله متخصصین آن هم در یک زمان کوتاه نتیجه مطلوب نمی دهد.

گفتاردوم: اجرای تعهدموضوع سندلازم الاجرا

بر اساس تقسیمی که قانون مدنی از اسناد دارد اسناد به دو دسته رسمی و عادی تقسیم می شوند در بحث اجرای اسناد به اسناد رسمی لازم الاجرا و آن دسته از اسناد عادی که از لحاظ اجرایی در حکم اسناد رسمی هستند توجه داریم نه همه اسناد. بنابراین در درجه اول اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق ثبت می شوند بر طبق قانون قابلیت اجرایی مستقیم را دارند و آن دسته از اسناد عادی که به حکم قانون در تعریف اسنادرسمی قرار دارند در این بررسی قرار می گیرند. بخش عمده ای از اسناد با این که در تعریف اسناد رسمی قرار دارند و سند رسمی هستند ولی طبیعت و ماهیت لازم الاجرا بودن را ندارند. این نوع اسناد قدرت و اعتبار و ارزش زیادی دارند مفاد و محتوای آنان را به سادگی نمی توان مورد تردید و انکار قرار داد مثلاً گزارشی که ضابطین دادگستری بر طبق وظیفه قانونی خود تنظیم می کنند و در اختیار مراجع قضایی قرار می دهند با این که عنوان سند رسمی را دارد طبیعت لازم الاجرا بودن را دارا نیست.

اجرای تعهدات مربوط به اسناد لازم الاجرا اگر چه در بسیاری از جهات با اجرای احکام مدنی شباهت دارند و بیشتر موارد به صورت تقریباً یکسانی اجرا می شوند. مع الوصف چون دو دستگاه با دو قانون متفاوت متولی اجرای آن هستند مبنای متفاوتی هم دارند.

- سید جلال الدین مدنی: آیین دادرسی مدنی، اجرای احکام مدنی، جلد سوم، چاپ اول،تهران،انتشارات گنج دانش، 1369، صص 9 و 10

شناسایی کامل اجرا و مشخصات و شرایط و انواع آن

امر اجرا چه در مورد اسناد و چه در مورد احکام یک قضیه عادی و ساده اجتماعی نیست. اجرا نمایانگر یک واقعه نامطلوب اجتماع است. نشان دهنده درد و رنج گوشه ای از جامعه می باشد و حکایت از آن دارد که حقی مورد تعرض قرار گرفته و هیات افراد ذیصلاح با عملیات اجرا آن تعرض را برطرف سازند و صاحب حق را در کرسی حق قرار بدهند.

اصولاً اسناد رسمی در مورد دیون و اموال منقول قابل اجرا است و استثنای آن نیز عین منقولی است که در تصرف شخص ثالثی است که مدعی مالکیت عین می‌باشد؛ این مورد نیز مخصوص ادعای مالکیت عین است نه تصرف مال به عللی چون اجاره، ودیعه و عاریه.

ازشرایط اجرا می توان به شناسایی مال متعلق به محکوم علیه، اطمینان ازمالکیت وی ونداشتن مدعی و معترض نام برد.

گفتارچهارم: تفاوت اجرای احکام دادگاهها با اجرای مفاد اسناد رسمی در ثبت

با توجه به منابع قانونی پرداخت دین توسط شخص ثالث ملاحظه شد که در آیین نامه مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا مواردی مقرر شده که در قانون اجرای احکام مدنی نیست، این موارد در مواد 23، 24 و 25 آیین نامه مذکور بیان شده است. حال می توان به این مواد که قانون اجرای احکام مدنی بیانی در خصوص آن ها ندارد استناد نمود و از آن آیین نامه بهره مند گردید؟

برای پاسخ به این سوال ابتدا باید بررسی کرد که قانون اجرای احکام مدنی چه تفاوت هایی با آیین نامه مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا دارد. برای استفاده از حکم یک موضوع برای موضوع دیگر باید به موارد تفاوت و تشابه نظر نمود، آن گاه در صورت وجود وحدت ملاک از حکم موضوع معین برای حکم موضوع نامعین استفاده کرد. اجرای احکام در اصطلاح چنین تعریف شده است: به کار بردن قانون یا به کار بستن احکام دادگاه ها و مراجع رسیدگی اداری با اسناد رسمی را اجرا گویند. اجرای اسناد رسمی مربوط به اجرای اسناد رسمی است که توسط ادارات و دفاتر اسناد رسمی و سایر ماموران دولتی در حدود صلاحیت آنان وفق مقررات تنظیم می شود. اجرای احکام دادگاه ها با اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا با توجه به مفاهیم آن ها دارای تفاوت های ذیل است:

• از حیث دامنه شمول: اجرای احکام دادگاه ها عام بوده ولی اجرا در مورد اسناد لازم الاجرا خاص است و فقط در خصوص اسناد رسمی و چک آن هم تحت شرایطی پذیرفته شده است.
• از حیث مرجع اجرا: مرجع اجراکننده احکام مدنی دادگاه ها بوده و توسط مامورین اجرا یا ضابطین دادگستری اجرا می شود ولی مرجع اجرای اسناد رسمی و لازم الاجرا دایره اجرای سازمان ثبت اسناد و املاک می باشد.
• از حیث نحوه اجرا: در اجرای احکام ابتدا باید حکمی صادر و قطعیت پیدا کند، سپس درخواست اجرائیه و صدور برگ اجرایی که از تشریفات اجرای حکم می باشد لازم و ضروری است و در پی آن، از جانب مامورین اجرای تحت امر دادگاه به موقع اجرا گذاشته شود، ولی در اسناد رسمی یا لازم الاجرا نیازی به صدور حکم و قطعیت نیست چرا که قدرت اجرایی این گونه اسناد ناشی از اراده قانونگذار بوده و قبلاً به این گونه اسناد داده شده و توسط اداره ثبت، دفاتر اسنادرسمی و دفتررسمی ازدواج و طلاق اجرا خواهد شد.
• از حیث موضوع: موضوع اجرائیه دادگاه ها عام است و شامل همه احکام قطعیت یافته صادره از دادگاه ها می شود، ولی موضوع اسناد رسمی خاص است و فقط مربوط به مفاد اسناد رسمی و در حکم اسناد رسمی می گردد.
• از حیث آثار اجرا: در مورد احکام قطعی دادگاه ها ضمانت اجرای قانونی وجود دارد ولی در مورد اسناد رسمی لازم الاجرا این ضمانت وجود ندارد و مفاد سند در صورتی اجرا خواهد شد که متعهد سند تمکن مالی داشته باشد. احکام دادگاه ها در بعد حقوقی مانند اجرای اسناد رسمی و اسناد لازم الاجرا می باشد یعنی اجرای این احکام خللی به شخصیت اجتماعی و حقوقی فرد در جامعه بوجود نمی آورد.

هم چنین موارد ذیل نیز ازجمله تفاوتهای اجرای احکام دادگاهها با اجرای اسناد رسمی است:

مرجع تدوین قانون اجرای احکام مدنی قوه مقننه است. حال آن که آیین نامه مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا قانون نیست و مصوب رئیس قوه قضاییه است. بنابراین اجرای احکام دادگاه ها با اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا از حیث مرجع تصویب کننده نیز تفاوت دارد.

با توجه به موادی از آیین نامه مورد بحث که بیان شد فهمیده می شود که آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا ابهاماتی را که در قانون اجرای احکام مدنی وجود دارد برطرف نموده است این موارد عبارتند از:

اول) پس از بازداشت مال شخص ثالث، وی حق انصراف ندارد که این مورد در قانون اجرای احکام مدنی به سکوت برگزار شده است.

دوم) محکوم علیه می تواند مال شخص ثالث را که وکالت به طور صریح دارد برای بازداشت معرفی نماید و پس از بازداشت مالک حق انصراف ندارد.

سوم) علیرغم بازداشت مال شخص ثالث، محکوم له می تواند اموال دیگر مدیون را برای بازداشت به شرط آن که فروش آن ها آسان تر باشد معرفی نماید بدین ترتیب معادل اموال بازداشت شده از مدیون از اموال شخص ثالث رفع توقیف به عمل خواهد آمد، البته این تقاضا فقط برای یک مرتبه و قبل از انتشار آگهی امکان پذیر است.

چهارم) شخص ثالث می تواند از محکوم علیه برای بدهی وی ضمانت نماید.

در باب شباهت هایی که اجرای احکام مدنی با اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا دارد فقط می توان گفت که در هر دو مورد محکوم له به دنبال طلب خود بوده لیکن طریق رسیدن به طلب مختلف است در یکی منشأ ایجاد طلب حکم قطعی است و در دیگری صرف وجود یک سند یا در حکم آن دین را ایجاد کرده است. از طرف دیگر استیفای طلب در هر دو مورد محتاج درخواست محکوم له و صدور اجرائیه است.

سوال این است که آیا مقررات قانون اجرای احکام مدنی بعضی از مقررات آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا را نسخ کرده و یا غیرقابل اجرا نموده است؟

اداره کل حقوقی قوه قضاییه در پاسخ بیان داشته:

مقررات قانون اجرای احکام مدنی و آیین نامه اجرایی مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا از حیث مراجع تصویب و مجریان با یکدیگر متفاوت بوده و هر یک از این مقررات کاربرد مخصوص خود را داشته و در مراجع متفاوت قابل اعمال و اجرا می باشند و استفاده از مقررات مربوط به اجرای اسناد رسمی در اجرای احکام مدنی و بالعکس که مقررات خاص خود را دارند توجیه قانونی ندارد.

- علیرضا میرزایی: حقوق ثبت کاربردی، چاپ اول، تهران،انتشارات بهنامی، 1383، ص 228

- بهرام بهرامی: اجرای احکام مدنی، چاپ چهارم، تهران، انتشارات بینه، 1388 ،  صص 17 الی 20

ید در اموال غیرمنقول

مبحث اول: نقش ید در ثبت ملک

تشخیص این که چه ملکی ثبت شده و چه ملکی ثبت نشده است مهم و قابل بحث است و از طرفی از لحاظ حقوقی هم اختلاف نظر وجود دارد واقعاً در چه مواردی طبق قانون، ملک، ثبت شده تلقی می شود و مشمول مواد 22 و 24 ق. ث می باشد و در چه مواردی، ملک اساساً ثبت شده تلقی نمی گردد و مشمول این دو ماده قانونی نمی شود. ماده 22 ق. ث مقرر  می دارد: «همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده… مالک خواهد شناخت». به عبارت دیگر، دولت کسی را که ملک به نام او به ثبت رسیده است، مالک می شناسد به شرط آن که جریان ثبت ملک طبق قانون صورت گرفته باشد. پس اگر ملکی بدون رعایت مقررات قانونی به ثبت رسیده باشد از شمول ماده 22 خارج است و شخص، مالک شناخته نمی شود. البته این نکته مهم است که ممکن است شخص شرعاً مالک ملکی باشد، در این صورت تا قبل از آن که ملک طبق قانون به ثبت برسد، او مدعی مالکیت آن ملک شناخته می شود. مثلاً شخصی زمینی را حیازت کرده یا بصورت قهری و ناشی از ارث به او منتقل شده است، در این موارد شخصی مدعی مالکیت است ولی غیر از خودش کسی را مالک نمی شناسد و برای این که رسماً مالک شود باید ملک بنام وی طبق قانون به ثبت برسد. حتی حکم دادگاه که در مقام حل ترافع میان دو نفر راجع به مالکیت صادر می شود، نمی تواند شخص را از مراجعه به اداره ثبت و جری تشریفات قانونی مربوط به ثبت ملک بی نیاز سازد، زیرا ممکن است آن دو فرد با تبانی یکدیگر، دعوایی را مطرح کنند و دادگاه هم حکم به مالکیت یکی از آن دو نفر صادر نماید، حال آن که ممکن است شخص یا اشخاص ثالثی هم مدعی مالکیت آن ملک بوده و ذینفع باشند.

بنابراین برای آن که کسی رسماً مالک ملکی شناخته شود، می باید طبق ماده 22 قانون ثبت اقدام نموده، و مهلت های اعتراض منقضی شده و ملک در دفتر املاک به نام او ثبت شده باشد.

حتی اگر دادگاه شرعاً مالکیت شخص دیگری غیر از شخصی که ملک را بنام خودش در دفتر ثبت املاک ثبت اولیه کرده است احراز نماید نمی تواند ثبت اولیه را ابطال کند، بلکه در این جا نام مالک عوض می شود، چون ایرادی در ثبت ملک نیست بلکه ایراد در مالکیت مالک است. اگر ثبت ملک را باطل کنیم یعنی این که اداره ثبت باید مجدداً تشریفات ثبت ملک را انجام دهد و این صحیح نیست. حتی در نقل و انتقالات بعدی هم اگر اشکالی باشد، ثبت سند باطل می شود نه ثبت ملک.

مواردی که می توان برای آن سند گرفت عبارتنداز:

1-زمین                                2-بنای روی زمین                        3-قنات

مبحث دوم: ارزش سند عادی در اثبات ید و تاثیر آن در اجرای احکام

در ارزش سند عادی در اثبات ید و تاثیر آن در اجرای احکام می توان به نشست قضایی دادگستری شهرضا و نظریه اداره حقوقی قوه قضاییه بسنده کرد که به قرار ذیل است:

1) نشست قضایی دادگستری شهرضا مورخ 23/4/84 ،

سوال: با عنایت به رای وحدت رویه 672- 1/10/83 هیات عمومی دیوانعالی کشور آیا دعوای خلع ید را می توان صرفاً به استناد سند عادی مطرح کرد یا خیر؟

اتفاق نظر: در جایی که ثبت الزامی است بعضی ها می گویند سند عادی نسبت به طرفین معامله معتبر است ولی در مقابل اشخاص ثالث خیر. چنانچه دیوان بگوید خلع ید با اثبات مالکیت است این رای از مواردی است که تشریفات ثبتی باید رعایت شود و نتیجه این که اول باید اثبات مالکیت را بخواهد و سپس خلع ید را و این مطلب صحیح است بلکه در اسناد عادی آن جایی که طرف اقرار به مالکیت طرف مقابل دارد، آن جا خلع ید بدون اشکال است بنابراین در این جا مالکیت محرز است. یک نظریه اینست این معاملات اموال غیرمنقول جزء عقود تشریفاتی است حتی اگر خوانده در جلسه به مالکیت خواهان اقرار کند اثری بر آن مترتب نیست.

نظریه دوم، حاکی است که ثبت رسمی سند انتقال از تشریفات لازم برای صحت عقد نیست بلکه صرفاً برای تمامیت آثار است. (عقد منقول با سند عادی صریحاً می تواند واقع شود و برای تکمیل آثار باید سند رسمی اقامه شود). اما از بررسی رای وحدت رویه فوق الاشعار و همچنین با مداقه در آراء دیگر شعب دیوانعالی کشور از جمله رای شماره 594- 19/4/27 که اشعار می دارد اگر خوانده اقرار به فروش ملک خواهان در مقابل مبلغی کرده و تنظیم قباله رسمی را موکول به صدور تصدیق انحصار وراثت دانسته باشد استدلال دادگاه بر بی حقی خواهان از نظر عدم تنظیم سند رسمی مسموع نیست. مطابق رویه های موجود در دادگاه ها در صورتی که خواهان دعوی اثبات مالکیت خود را مستند به سند عادی، شهادت شهود و یا اقرار خوانده مطرح نماید؛ سپس دادخواست خلع ید تقدیم گردد و دادگاه پس از احراز مالکیت به استناد دلایل فوق رای به خلع ید صادر می نماید. رای صادره صحیح و با موازین فقهی و حقوقی منطبق است.

2)نظریه شماره 981/7 مورخ 25/2/1370 اداره کل حقوقی قوه قضاییه:

سوال: در موردی که حکم قطعی صادر شده و محکوم له تقاضای استیفای حقوق خود از اموال محکوم علیه و از جمله ملکی که جزء اموال مشارالیه معرفی شده، کرده است ولی در پاسخ استعلام ثبتی قید شده که ملک مذکور سابقه ثبتی ندارد، آیا توقیف این ملک و سپس فروش آن اعتبار قانونی دارد یا خیر؟

- نشریه آراء- شماره 13 و 14- سال 1384، صفحه 128

محکوم به مال غیرمنقول

در صورتی که محکوم به، مال غیرمنقول باشد، نیاز به انتقال ملک یا ثبت آن در دفتر اسناد رسمی دارد. چنانچه محکوم علیه حاضر به تنظیم سند گردد موضوع پایان می پذیرد. اما اگر محکوم علیه حاضر به تنظیم سند انتقال نگردد دادگاهی که نظارت بر اجرای حکم دارد و دستور اجرا را داده است مامور اجرا را به نمایندگی محکوم علیه ممتنع برای تنظیم سند معین می نماید.

در صورتی که برای تنظیم سند انتقال، دفترخانه مفاصاً حساب دارایی و شهرداری مطالبه نماید و محکوم علیه حاضر به پرداخت نباشد در این صورت طبق ماده 51 ق. ا. ا. م از اموال محکوم علیه به میزانی توقیف شود که معادل محکوم به و هزینه های اجرایی باشد و هزینه های اجرایی طبق ماده 108 شامل مخارج سند انتقال هم می شود که باید از محل فروش اموال از طریق قانون تامین گردد.

و هرگاه محکوم علیه از تسلیم سند مالکیت خودداری نماید در این جا نیز تشریفات ثبتی و تنظیم سند به نام محکوم له با اخطار به محکوم علیه و صدور بخشنامه به دفاتر اسناد رسمی اقدام و نسبت به ثبت ملک به نام محکوم له در دفتر املاک و صدور سند مالک به نام او می نماید.

گاهی در مورد تحویل مال غیرمنقول مهلتی لازم است تا امر تخلیه انجام گیرد در این صورت مهلت لازم را مامور اجرا به محکوم علیه می دهد. البته جهت اعطای این مهلت جلب رضایت محکوم له ضروری است. زیرا اساساً در طول اجرا، مهلت های قانونی به محکوم علیه داده شده و اعطای مهلت در این مورد جز با رضایت محکوم له جایز نمی باشد زیرا دادن مهلت در این مورد نوعی به تعویق انداختن اجرای حکم  می باشد.

مبحث چهارم: توقیف اموال غیرمنقول فاقد سابقه ثبت

نکته جالب، در مورد توقیف مال غیرمنقول ثبت نشده است عموما” در مورد اموال منقول کمتر می‏توان به اماریت تصرف به عنوان مالکیت تردید کرد.چه آن‏ که این تردید بیشتر در مورد ملک غیرمنقول وجود دارد که با توجه به مقررات قانون ثبت اسناد و املاک (مواد 22 و 46 الی 48 قانون‏ ثبت)، آیا تصرف در ملک غیرمنقول که سابقه ثبتی ندارد می‏تواند اماره‏ مالکیت شناخته شود یا خیر؟

به نظر نگارنده پاسخ مثبت است زیرا اماره تصرف دلیل عمومی‏ مالکیت متصرف در تمامی اموال منقول و غیرمنقول به شمار می‏رود و مقررات ثبتی فوق الاشعار را بایدمقررات استثنایی تلقی کرد که تنها ناظر بر املاکی است که دارای سابقه ثبتی هستند. درنتیجه، همان‏طور که‏ در خصوص اموال منقول مذکور افتاده،در اموال غیرمنقول ثبت نشده،تصرف به عنوان دلیل مالکیت متصرف قلمداد می‏گردد و محکوم له نیز در توقیف اموال غیرمنقول ثبت نشده محکوم علیه، تنها می‏تواند املاکی را معرفی و تقاضای بازداشت آنهارا نماید که این املاک در تصرف مالکانه‏ محکوم علیه بوده و یا محکوم علیه به موجب حکم نهایی دادگاه مالک‏ شناخته شده باشد. ماده 101 ق.ا.ا.م  نیز مقرر می‏دارد: «توقیف مال غیرمنقولی که سابقه ثبت ندارد به عنوان مال محکوم علیه‏ وقتی جایز است که محکوم علیه در آن تصرف مالکانه داشته باشد و یا محکوم علیه به موجب حکم نهایی مالک شناخته شده باشد.در موردی که حکم بر مالکیت محکوم علیه صادر شده ولی به مرحله نهایی نرسیده باشد، توقیف مال مزبور در ازاء بدهی محکوم علیه جایز است ولی ادامه عملیات‏ اجرایی موکول به صدورحکم نهایی است.»

مبحث پنجم: توقیف اموال غیرمنقول دارای سابقه ثبت

برای توقیف اموال غیرمنقول محکوم علیه نیز اولین قدم، شناسایی مال محکوم علیه می باشد. به عبارت دیگر ابتدا باید معلوم نمود که آیا مال غیرمنقول متعلق به محکوم علیه می باشد و در صورت احراز این موضوع نسبت به توقیف آن اقدام کرد.

اموال غیرمنقول به دو دسته تقسیم می شوند اموال غیرمنقولی که سابقه ثبت دارند و اموال غیرمنقولی که سابقه ثبت ندارند.

برای شناسایی اموال غیرمنقولی که سابقه ثبت دارند شماره پلاک ثبتی و بخش مربوطه که معمولاً از طرف محکوم له جهت توقیف به دایره اجرا معرفی می شود، به دایره ثبت اسناد و املاک اعلام  می گردد تا در قبال اصل خواسته و هزینه های اجرایی توقیف شود. اعلام مشخصات پلاک از این جهت دارای اهمیت است که متصدیان ثبت اسناد و املاک به سوابق مربوطه مراجعه نموده و ملاحظه نمایند که آیا پلاکی با مشخصات فوق وجود دارد یا خیر و ذکر نام محکوم علیه نیز به منظورمالک ثبتی دارای اهمیت است تا مشخص شود که ملک مورد نظر متعلق به محکوم علیه است و در تصرف و استیلاء اوست یا خیر.

برای شناسایی اموال غیرمنقول که سابقه ثبتی ندارند درمبحث قبل به آن اشاره شد ولی درتکمیل مطالب قبلی ذکر آن مفید فایده خواهد بود. دادورز تقریباً از روشی که برای شناسایی اموال منقول استفاده می کرد باید برای شناسایی اموال غیرمنقول که سابقه ثبتی ندارند استفاده کند و اقدام به توقیف نماید، به این معنی در مناطقی که اموال غیرمنقول به ثبت نرسیده و دارای سند ثبتی نمی باشد. معمولاً دادورز با معرفی محکوم له به محل املاک مذکور رفته و با دو شرط حق توقیف دارد.

اول آن که محکوم علیه در مال غیرمنقول معرفی شده، تصرفات مالکانه داشته باشد. با کمی دقت در عبارت مذکور، معلوم می شود که محکوم علیه باید متصرف ملک باشد و علاوه بر تصرف مالک آن نیز باشد. به عبارت دیگر تصرفات محکوم علیه تصرفات استیجاری نباشد یعنی دلیلی بر مستاجر بودن محکوم علیه در مال غیرمنقولی که جهت توقیف معرفی شده، وجود نداشته باشد.

دوم آن که مال غیرمنقول معرفی شده جهت توقیف، به موجب حکم نهایی تعلق آن به محکوم علیه محرز گردیده باشد. به این معنی که در خصوص مال غیرمنقول بین محکوم علیه یا محکوم له یا شخص ثالث دیگری قبلاً در خصوص مالکیت نزاع و اختلاف وجود داشته و دادگاه در این خصوص رسیدگی و تعیین تکلیف نموده و حکم صادر کرده باشد به این که ملک متعلق به محکوم علیه است و رای دادگاه قطعیت یافته باشد. چنانچه دادگاه حکم صادر نموده و به مرحله قطعیت نرسیده باشد و به علت تجدید نظرخواهی در حال طی تشریفات رسیدگی مرجع عالی باشد، توقیف آن جایز است ولی انجام تشریفات مربوط به فروش موکول به صدور رای نهایی و قطعی از مرجع عالی است.

- هفته نامه دادگستری شماره 80 ، نظریه کمیسیون مشورتی آیین دادرسی مدنی