به منظور حفظ حقوق اشخاص ثالث و احتمال ثبت املاک‏ موضوع ماده 88 ق.ث،ماده 31 آیین‏نامه دفاتر اسناد رسمی مصوب‏ سال 1317 مقرر داشته که: « در مورد املاکی که در دفتر املاک ثبت نشده باشد سردفتر مکلف‏ است قبل از تنظیم سند، وضعیت ثبتی ملک را از اداره ثبت محل استعلام‏ نموده و پس از وصول صورت وضعیت ثبت ملک،هرگاه مانعی برای‏ انجام معامله نباشد اقدام به ثبت سند نماید.» این تکلیف (استعلام از ثبت) به قدری واجد اهمیت است که در صورت تخلف سردفتر،مطابق بند 7 از شق(ج)ماده 29 آیین‏ نامه‏های ‏ قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران ودفتریاران اصلاحی مصوب‏ 27/11/1360 وصف تخلف انتظامی یافته و موجب انفصال موقت ازسه الی‏ شش ماه می‏گردد…»

در بخش ثبت عمومی و اعلان ثبت و تحدید حدود مقرر در قانون‏ ثبت اسناد و املاک نیز تصرف به عنوان مالکیت پذیرفته شده و قبل از اقدام به ثبت عمومی و پس از انتشاراولین آگهی مربوط به آن،تقاضای‏ ثبت ملک تنها از کسانی پذیرفته می‏شود که در ملک مزبور تصرف به‏ عنوان مالکیت داشته باشند.

ماده 11 اصلاحی قانون ثبت مصوب‏ 10/7/1317مقرر می‏دارد:«از تاریخ انتشار اولین آگهی مذکور در ماده،تا شصت روز متصرفین باید به عنوان مالکیت و اشخاص مذکور در دو ماده 27 و 32 نسبت به املاک واقع در آن ناحیه به وسیله اظهارنامه‏ درخواست ثبت نمایند». در نتیجه تقاضای ثبت ملک از کسانی پذیرفته‏ می‏شود که در ملک مورد تقاضا،تصرف به عنوان مالکیت داشته باشند. تبصره الحاقی به ماده 11 قانون یاد شده مصوب 10/7/1317می‏گوید: در مورد اراضی و املاکی که آثار تصرف مالکانه فعلی کسی نسبت‏ به آنها موجود نباشد درخواست ثبت از کسی پذیرفته می‏شود که بر مالکیت یا بر تصرف سابق خود به عنوان مالکیت یا بر تصرف خود به‏ عنوان تلقی از مالک یا قائم‏مقام قانونی مدارکی داشته باشد.

» نکته جالبی که تصرف به عنوان مالکیت را به عنوان یک اماره مؤثر قانونی تقویت می‏کند و حتی برای آن ضمانت اجرای کیفری در نظر گرفته،ماده 109 قانون ثبت اسناد واملاک است.زیرا مطابق این مقرره‏ کسی که خود را برخلاف واقع و علیرغم تصرف دیگری، متصرف قلمداد و تقاضای ثبت ملک را نماید، کلاهبردار محسوب می‏کند. البته اختلاف راجع به تصرف در حدود،مشمول این ماده نیست.»

مبحث چهارم: توقیف مال

گفتاراول: مال و توقیف آن

وجود مال :

در جهت شروع عملیات اجرایی، قدم اول عینیت داشتن مال مورد توقیف و تعلق آن به محکوم علیه است. چرا که چنان چه مال، متعلق به محکوم علیه نباشد و هر چند در ید او باشد، قابلیت توقیف ندارد و ممکن است محکوم علیه مدعی باشد که اساساً توان اجرای مفاد اجرائیه و پرداخت محکوم به را ندارد یعنی این که مالی ندارد که بتواند از طریق معرفی و فروش آن، اجرای حکم را عملی سازد. بنابراین قادر به گذاشتن قراری هم در خصوص پرداخت محکوم به نخواهد بود.

در این راستا و به دستور قانونگذار محکوم علیه باید صورت جامعی از دارایی خود را به اجرای احکام تسلیم نماید. غرض قانونگذار از دستور فوق این است که داشتن یا نداشتن مال از سوی محکوم علیه برای متصدیان اجرای احکام و محکوم علیه که بی صبرانه مترصد اخذ محکوم به می باشد، احراز شود.

باید گفت در این حالت محکوم علیه مالی ندارد که صورت جامع آن را تسلیم اجرای احکام نماید. پس به علت عدم وجود مال، او مخیر است راساً اعلام نماید که اموالی ندارد و به همین علت از اعلام صورت جامع دارایی خود معاف خواهد بود.

بند2- معنی مال:

قانونگذار ایران تعریفی از مال را ارائه نکرده است. در ادوار قدیم، دام ومواشی را مال   می گفتند که یادگار دوران غلبه دامداری است. در زبان عرب مال را به معنی مالیات بکار برده اند.

بنابر موارد فوق عناصر مال به شرح ذیل است:

1-مال باید قابل تخصیص به شخص حقیقی و یا حقوقی باشد.

2-در صورت اختصاص به شخص قابل انتقال باشد.

3-دارای نفع و فایده باشد.

4-نفع عقلایی داشته باشد.

5-ارزش ذاتی داشته باشد مانند کار اجیر، طلب، منافع ملک

مالی که جهت توقیف معرفی می شود باید طلق باشد یعنی معارضی نداشته باشد و شخص ذینفع بتواند آن را به تصرف خود در آورد و مورد نقل و انتقال قرار دهد. بنابراین اگر شخص ثالثی از طریق یکی از عقود مثلاً عقد رهن حقی نسبت به مال داشته باشد این مال قابل توقیف نخواهد بود. اداره حقوقی قوه قضاییه در نظریه شماره 552/7- 5/2/71 اعلام نموده که تشخیص قابل توقیف بودن یا نبودن مال با دادگاه است.

بند3- معرفی مال:

برای توقیف مال، دادورز باید دو اصل اساسی را مورد توجه قرار دهد:

1-مال معرفی شده باید طلق باشد یعنی در توقیف دیگری نباشد.

2-مال معرفی شده، جهت توقیف معارضی نداشته باشد.

بنابراین جهت توقیف مال به اولین نکته ای که باید دقت شود این است که مال معرفی شده، بابت وصول حقوق شخص ثالثی، قبلاً توقیف نشده باشد و یا اینکه بابت ضمانت انجام عملی یا تعهدی در گرو دیگری نباشد مثلاً در رهن بانک یا موسسات دیگری قرار داده نشده باشد و همچنین مال معرفی شده، جهت توقیف معارضی نداشته باشد به این معنی که شخص ثالثی ادعای مالکیت و یا هر حقوق دیگری نسبت به مال نداشته باشد ودرید محکوم علیه باشد.

گفتاردوم: تعریف توقیف در اجرای احکام مدنی

در اصطلاح اجرای احکام، توقیف عبارت است از «مجموعه اقداماتی که از سوی اجرای احکام مدنی برای تضمین اجرای حکم و استیفاء محکوم به از طریق ممنوع ساختن صاحب مال از دخل و تصرف در آن مال صورت می گیرد».

گفتارسوم: خصوصیات مال مورد توقیف

از اصول اساسی مربوط به توقیف اموال، تعلق مال معرفی شده جهت توقیف به محکوم علیه است، چه آن که به این موضوع تقریباً در تمام مواد قانونی اجرای احکام مدنی در فصل دوم مربوط به توقیف اموال اشاره شده است. دادورز زمانی مبادرت به توقیف مال معرفی شده می نماید که به طور اجمال تعلق آن را به محکوم علیه احراز نماید وبداند که در ید و تصرف اوست والا با عنایت به این که اصل اساسی در توقیف اموال به منظور وصول محکوم به، رابطه ای است که بین محکوم له و محکوم علیه به عنوان داین و مدیون وجود دارد و این رابطه به هیچ عنوان مشمول مزاحمت برای دیگران نخواهد بود. چگونگی معرفی مال و نوع مال معرفی شده بحث را بسیار پیچیده می کند چرا که در مصادیق، با توجه به پیشرفت و توسعه صنعت درعصرحاضر ممکن است مال به شکل های مختلف معرفی شود که احراز تعلق آن به محکوم علیه نه تنها کار ساده ای نیست بلکه امری دشوار است. لذا برای جلوگیری از معضلات احتمالی در اجرای احکام دادورز به منظور توقیف مال باید دو اصل اساسی را در نظر داشته باشد:

اصل اول رعایت قاعده یداست: به این معنی که در خصوص توقیف اموالی که هویت آن مستند به سند رسمی نیست، فقط جایز به توقیف مالی می باشد که در ید و تصرف محکوم علیه است که به این موضوع در ماده 61 ق. ا. ا. م. بدین ترتیب اشاره شده است: «مال منقولی که در تصرف کسی غیر از محکوم علیه باشد و متصرف نسبت به آن ادعای مالکیت کند و یا آن را متعلق به دیگری معرفی کند، به عنوان مال محکوم علیه توقیف نخواهد شد، در صورتی که خلاف ادعای متصرف ثابت شود، مسئول جبران خسارت محکوم له خواهد بود».

- ماده109  قانون ثبت: هر کس نسبت به ملکی که در تصرف دیگری بوده خود را متصرف قلمداد کرده و تقاضای ثبت کند کلاهبردار محسوب می‌شود. اختلاف راجع به تصرف در حدود، مشمول این ماده نیست.